Grundstückgeschäfte

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Title

Grundstückgeschäfte

Stage

Fonds

Period of origin

keine Angabe

Existenzzeitraum

2000-

Geographische Angaben (Adresse)

Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St.Gallen

Rechtsform

Abteilung

Rechtsgrundlagen

Für die Amtstätigkeit sind folgende Verordnungen bedeutsam: - Ermächtigungsverordnung (ErmV) vom 4. Januar 2011 (sGS 141.41): a) Abschluss und Vollzug der Grundbuchgeschäfte für die Regierung und die Departemente im Bereich des Finanz- und Verwaltungsvermögens durch die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Dienststelle GG b) Abschluss von Miet- und Pachtverträgen über Liegenschaften des Verwaltungsvermögens von Kantonsstrassenprojekten durch Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Dienststelle GG c) Abschluss von Verträgen für Schallschutzmassnahmen nach eidgenössischer Lärmschutzverordnung d) Verfügungen nach dem Strassengesetz für Kantonsstrassen -Finanzhaushaltsverordnung (FHV) vom 17. Dezember 1996 (sGS 831.1) - Verordnung über die öffentliche Beurkundung und die Beglaubigung vom 2. November 2005 (sGS 151.51) Die Zuständigkeiten im Zusammenhang mit Verwaltung, Betrieb, Unterhalt, Erwerb und Verkauf von Liegenschaften und den damit verbundenen Grundbuchgeschäften wurden von der Regierung am 20. März 2001 mit RRB Nr. 172/2001 geregelt. Die Basis für das Sachenrecht bildet das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB).

(Amts-)Leitung

Daniela Germann

Behördengeschichte

Die Dienststelle Grundstückgeschäfte wurde 1963 als "Büro für Landerwerb" gebildet. Ihre Aufgabe bestand in der Abwicklung von Grundstückgeschäften, die sich aus dem National- und Kantonsstrassenbau sowie dem Strassenunterhalt ergaben. Seit 1996 wickelt die Dienststelle auch Geschäfte für den Gewässerbau ab. Seit Anfang der 1980er Jahre wurde das Büro für Landerwerb zunehmend für Grundstückgeschäfte anderer Departemente beigezogen. Beim Erlass der Ermächtigungsverordnung (sGS 141.41) am 5. Mai 1997 wurde daher mit Anhang 7 festgelegt, dass der Leiter und die Mitarbeitenden des Büros für Landerwerb sämtliche Verträge über Kauf und Verkauf von Grundstücken, über Dienstbarkeiten, Vormerkungen, Anmerkungen und Löschungen für alle Departemente (ausgenommen Sondervermögen) abschliessen. Um das entsprechende Know-how zu bündeln, beschloss die Regierung am 6. Juni 2000 (RRB Nr. 421/2000) formell die Bildung eines Dienstes für Grundstückgeschäfte, welcher dem Tiefbauamt im Baudepartement unterstellt wurde. Mit diesem Beschluss wurde auch der Personalbestand von drei auf vier Sachbearbeitende aufgestockt (auf insgesamt 400 Stellenprozente). 2010 wurde das "Büro für Landerwerb und Dienst für Grundstückgeschäfte" in "Dienststelle Grundstückgeschäfte" umbenannt. Mit der Ermächtigungsverordnung vom 4. Januar 2011 wurden die Aufgaben genau definiert.

Tätigkeitsbereich (Behördenkompetenzen)

In der Dienststelle GG werden sämtliche Verträge für alle Departemente (ohne Sondervermögen) über den Kauf und Verkauf von Grundstücken, über Dienstbarkeiten, Vor- und Anmerkungen bearbeitet, abgeschlossen und vollzogen. Daneben nimmt die Dienststelle insbesondere für das Tiefbauamt folgende Aufgaben wahr: - Bearbeitung von Kantonsstrassenprojekten samt Kunstbauten soweit gemäss Projektleiterhandbuch die Dienststelle GG zuständig ist: Die Dienststelle GG reicht die Stellungnahmen zu Vorprojekten ein, klärt die betroffenen Grundeigentümer, beteiligt sich bei Einspracheverfahren, führt später den Landerwerb inkl. den entsprechenden Verhandlungen durch und veranlasst die abschliessenden Arbeiten nach Erstellung des Projekts (Erarbeitung der Mutationsurkunde zuhanden des Grundbuchamtes durch den Geometer). Bei den selten notwendigen Entscheiden der Schätzungskommission für Enteignungen wirkt die Dienststelle GG zwar mit, die Verfahrensleitung und rechtliche Bearbeitung wird jedoch vom Rechtsdienst des Tiefbauamtes besorgt. - Bearbeitung von Wasserbauprojekten für Kantonsgewässer soweit in Analogie zum Projektleiterhandbuch für Strassenprojekte die Dienststelle GG zuständig ist. - Bearbeitung von Unterhaltsprojekten und Grenzbereinigungen mit den Grundeigentümern entlang kantonaler Strassen sowie Unterstützung bei strassenpolizeilichen Verfügungen mit Kantonsstrassen- und Grundbuchrelevanz: Der Strassenunterhalt kann bei den Strassenkreisen beispielsweise im Rahmen einer Belagserneuerung dazu führen, dass die Strasse breiter wird oder Sichtzonen an Strassen geändert werden müssen. In diesen Fällen muss der entsprechende Boden nacherworben werden bzw. die entsprechende Verfügung erlassen und im Grundbuch eingetragen werden. - Landerwerb im Rahmen des Bestandes, des Ausbaus und der Erweiterung der Nationalstrassen gemäss Vereinbarung zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft, vertreten durch das Bundesamt für Strassen ASTRA, Bern und dem Kanton St.Gallen, Baudepartement, vom 14.2./3.3.2008: Der Landerwerb erfolgt im Auftrag und mit einer Vollmacht des ASTRA aufgrund der bestehenden Leistungsvereinbarung. - Unterstützung im administrativen Bereich bei Lärmschutz-Projekten: Die Lärmschutzprojekte werden grundsätzlich von der Dienststelle Immissionen & Qualität bearbeitet. Die Dienststelle GG besorgt allerdings die Nachführung der Kontrollliste zu den Lärmschutz-Projekten, schliesst mit betroffenen Anstössern Verträge ab und löst Zahlungen für Lärmschutzfenster an die Eigentümer aus. Müssen dingliche Rechte (Eigentum/Dienstbarkeiten) erworben werden, führt die Dienststelle GG die Verhandlungen. - Kontierung und rechnerische Kontrolle der eingehenden Rechnungen für Landerwerb, Gutachten, Grundbuchgebühren und Geometerkosten - Grundstückinventar-Führung in der Datenbank Planon: Die Dienststelle GG erfasst in der durch das Facility Management des Hochbauamtes betriebenen Datenbank die Grundbuch- und Flächendaten. Die zugehörigen Verträge werden als Scans in Planon abgelegt. - Verwaltung der kantonseigenen Liegenschaften aus dem Bereich des Tiefbauamtes: z.B. Einnahme der Miete / Pacht für Parkplätze, Grundstücke (verpachtet an Landwirte) oder für Wohnungen in erworbenen Liegenschaften (die später für Strassenbauprojekte abgerissen werden). Zahlung der Grundsteuern für Liegenschaften aus dem Bereich des Tiefbauamtes. - Erteilung von Auskünften über Liegenschaften / Grundstücke im kantonalen Eigentum: Die Auskünfte erfolgen sowohl verwaltungsintern als auch -extern. - Prüfung der Bauanzeigen und zugewiesenen INGE-Fälle innert Frist: Die Dienststelle GG überprüft, ob Bauvorhaben von Dritten allenfalls die Interessen des Kantons tangieren können. Er führt hierzu eine Triage durch und leitet die entsprechenden Informationen an die betroffenen Dienststellen bzw. Betreiber der Grundstücke zur Prüfung weiter (bei einem Bauvorhaben in Ufernähe wird beispielsweise der Wasserbau informiert). Nach Möglichkeit wird auch eine Synergienutzung des Projekts geprüft (z.B. eine gleichzeitige Trottoir-Erstellung bei der Realisierung eines privaten Bauvorhaben). - Information des Kantonsingenieurs bei besonderen Vorkommnissen im Tätigkeitsbereich: Dies betrifft v.a. den Umgang mit Präjudizien, Fälle mit einer politischen Brisanz, Vorhaben mit einer Summe über Fr. 100'000.- pro Rechtsgeschäft oder den Eintritt in das Schätzungsverfahren nach Enteignungsgesetz. - Vorbereitung des Vollzugs der durch das Strasseninspektorat erlassenen Verfügungen mit Grundbuchrelevanz (z.B. Verfügung gemäss Art. 101 Strassengesetz von Sichtzonen, Zutrittsverbotslinien etc.)

Administrative Strukturen

Organisatorisch bilden die Dienststelle GG eine bei den Zentralen Diensten des Tiefbauamtes angesiedelte Dienststelle. Diese umfasst (Stand 2014) fünf Mitarbeitende (insgesamt 430 Stellenprozente) und eine Sekretariatsstelle (50 Stellenprozente). Die Dienststelle ist direkt dem Kantonsingenieur unterstellt.

Parallelüberlieferungen

Kantonsrat, Regierung, Vorsteher des Baudepartements: Bei Kantonsstrassenprojekten liegt je nach Projektsumme die Entscheidkompetenz dem Vorsteher des Baudepartements (bis 1 Mio. Fr.), der Regierung (bis 6 Mio. Fr.) oder dem Kantonsrat (über 6 Mio. Fr.) zu. Auf der entsprechenden Stufe fallen Unterlagen an, welche Angaben zum Projekt und dem notwendigen Landerwerb beinhalten. Departemente der kantonalen Verwaltung: Als Dienstleisterin ist die Dienststelle GG grundsätzlich für sämtliche Departemente tätig. Bei diesen Auftraggebern von Grundstückgeschäften fallen ebenfalls Unterlagen an. Abteilungen des Tiefbauamts: - Der Rechtsdienst TBA besitzt bei Kantonsstrassenprojekten die vollständigen Einspracheakten und die Akten bei Schätzungsverfahren nach Enteignungsrecht. - Von der Abteilung Strassen- und Kunstbauten werden sämtliche Projektakten aufbewahrt. - Im Qualitätsbericht des Tiefbauamts wird die Dienststelle GG zwar in einer Rubrik berücksichtigt, allerdings werden lediglich die Kostenschätzungen für den Erwerb von Land mit den realen Erwerbskosten verglichen. Schätzungskommission für Enteignungen: Die vom Regierungsrat gewählte Schätzungskommission umfasst zehn Mitglieder und verhandelt in der Besetzung von drei Mitgliedern. Der Entscheid ist einem gerichtlichen Urteil gleichgestellt. Verfügungen und Entscheide der Schätzungskommission und des Präsidenten der Schätzungskommission können mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten werden. Gemeinden: - Die Gemeinden sind beteiligt beim Auflageverfahren und bei Flächenbereinigungen. - Grundbuchämter: Sämtliche von der Dienststelle GG abgeschlossene Verträge, die im Grundbuch eingetragen wurden, sind auch bei den Grundbuchämtern als Belege hinterlegt (wenn auch ohne die Korrespondenz und zusätzlichen Pläne). Die St.Galler Gemeinden sind gehalten, ihre Unterlagen gemäss der 'Fachtechnischen Richtlinie Nr. 1: Aufbewahrungsfristen für Unterlagen der St.Galler Gemeinden' zu bewirtschaften. Diese sieht für Grundbuchbestandteile, Protokolle und Hilfsregister, Grundbuch-Akten, öffentliche Urkunden über Rechtsgeschäfte ohne Eintrag, Messurkunden/Mutationsurkunden, Mutationstabellen und Mutationspläne eine dauernde Archivierung im Gemeindearchiv vor. Bundesamt für Strassen (ASTRA), Abteilung Eigentumsverwaltung und Landerwerb, Winterthur und Bern: Im Bereich Landerwerb für den Nationalstrassenbau besteht eine Zusammenarbeit mit der Dienststelle GG. Tiefbauamt der Stadt St.Gallen: Zum Tiefbauamt besteht – wohl auch bedingt durch die örtliche Nähe – eine enge Zusammenarbeit mit einer gegenseitigen Interessenwahrnehmung.

Bewertung der organisatorischen Gesamtfunktion

Obwohl im Tiefbauamt angesiedelt und in dessen Projekte involviert, entwickelte sich das Kerngeschäft der Dienststelle Grundstückgeschäfte, der Kauf und Verkauf von Grundstücken, bereits in den 1980er Jahren zunehmend zu einer Querschnittfunktion. Gestützt auf die Ermächtigungsverordnung und die entsprechenden RRBs kommt der Dienststelle im Bereich der Grundstückgeschäfte (inkl. angrenzende Bereiche wie Dienstbarkeiten etc.) eine Monopolstellung innerhalb der kantonalen Verwaltung zu.

Historische Kriterien

Die Eigentumsverhältnisse und deren freiwillige oder erzwungene Änderungen sind für die historischen Wissenschaften von grundsätzlichem Interesse. Der Strassenbau wiederum, dem der Landerwerb hier meistens zugute kommt und welcher verhältnismässig viel öffentliches Geld absorbiert, ermöglicht seinerseits verschiedene historische Zugänge (Verkehrs- und Technikgeschichte, Umweltgeschichte und Raumplanung etc.). Die Unterlagen der Dienststelle GG können allerdings wegen der umfassenden Parallelüberlieferung hier vernachlässigt werden.

Rechtliche Kriterien

Geschäfte mit Grundbuchrelevanz unterliegen, was Bearbeitung und Sicherung betrifft, einer ganzen Reihe von Rechtsnormen. Die Änderung diesbezüglicher Eigentümerverhältnisse wird damit bereits ausserhalb der Dienststelle GG mit hoher Verlässlichkeit – insbesondere über die Unterlagen der Grundbuchämter – dokumentiert. Der Eigentumsgarantie – Art. 26 der Bundesverfassung 1999 – kommt in einem demokratischen Rechtsstaat eine hohe Bedeutung zu: Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, sind dementsprechend voll zu entschädigen. Die entsprechenden Unterlagen, welche Teil der Projektdossiers sind, werden indes ebenfalls weitgehend parallel überliefert, v.a. über die Unterlagen der Grundbuchämter und der Schätzungskommission für Enteignungen.

Vereinbarung

Vereinbarung zwischen dem Staatsarchiv St.Gallen und dem Tiefbauamt (Dienststelle Grundstückgeschäfte) vom 15. Dezember 2014: - Projektdossiers (nach Gemeinden): Vernichtung (nach Ablauf der administrativen Gebrauchsdauer) - Ordner "Allgemeines" (nach Gemeinden): Vernichtung (nach Ablauf der administrativen Gebrauchsdauer)

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